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LES 3 CLAUSES ESSENTIELLES QUI MANQUENT DANS 95 % DES ACTES DE VENTE
Copropriétaires protégez votre investissement!
Aujourd’hui, la majorité des propriétés immobilières sont achetées par deux personnes, généralement les deux conjoints. Le prix des propriétés requiert souvent deux revenus pour en permettre l’acquisition. Le marché a changé comme celui des acheteurs.
Les conjoints sont également plus souvent en union de fait que par le passé. Les statistiques démontrent que les conjoints mariés qui se séparent le font en moyenne après 14,3 ans comparativement à ceux qui vivent en union de fait. Ces derniers se séparent en moyenne après 4,8 ans de vie commune. Les droits du patrimoine familial et de déclaration de résidence familiale ne sont applicables qu’aux conjoints mariés ou unis civilement. Trois clauses sont donc essentielles à tout acte de vente pour une protection optimale des conjoints.
La clause de mise de fonds permet à chacun des acheteurs d’inscrire directement dans l’acte de vente (achat pour eux) le montant de leur contribution respective. La clause du droit de propriété permet de prévoir le pourcentage du droit de propriété de chacun des acheteurs. En l’absence d’une telle clause, les copropriétaires sont réputés être propriétaires à 50% chacun. La clause de droit de préemption ou de premier refus permet aux conjoints d’avoir la priorité pour le rachat de la part de l’autre sur tout acheteur extérieur, et ce, au prix du marché.
Un exemple permet de mieux saisir l’importance de telles clauses. Un jeune couple en union de fait décide d’acheter une maison ensemble au prix de 250 000 $. Monsieur a un revenu de 75 000 $ et madame un revenu de 50 000 $. Madame a un apport de 30 000$ tandis que monsieur a un apport de 15 000 $. L’acte de vente classique ne comportant que les clauses de base aurait pour effet de permettre à notre couple d’être propriétaire de leur nouvelle résidence sans plus de détails. En l’absence de toute clause, les deux conjoints sont réputés être propriétaires à 50 % chacun. Le couple se sépare quelques années plus tard. Au moment de la séparation, la valeur de la maison est de 500 000 $ et le prêt garanti par hypothèque est entièrement payé. Les deux conjoints repartiront chacun de leur côté avec 250 000 $ moins les frais. Si le conflit est assez important, aucun des conjoints ne permettra à l’autre de racheter sa part.
Si par contre, les trois clauses avaient été mises dans l’acte d’achat, il aurait été possible de reprendre leur mise de fonds avec leur plus-value et de recevoir une part égale à la contribution réelle de chacun. De plus, un ou l’autre des conjoints aurait pu racheter l’autre si tel était son souhait (ex. école des enfants, amis, amour de la propriété, etc.).
La clause de mise de fonds aurait eu pour effet que madame aurait repris 60 000 $, mise de fonds avec sa plus-value et monsieur 30 000 $. Si la clause de droit de propriété avait été prévue de manière à refléter le droit de propriété de chacun des conjoints selon leur revenus respectifs, madame aurait eu un droit de propriété de 40 % et monsieur de 60 %. Selon notre exemple, voici ce qu’aurait donné le partage à la vente de la propriété: 500 000 $ – 60 000 $ (madame) – 30 000 $ (monsieur) = 410 000 $ x 40 % = 164 000 $ (madame) et 410 000 $ x 60 % = 246 000 $ (monsieur). Si la clause de premier refus avait été incluse dans l’acte d’achat, madame aurait pu racheter monsieur pour 276 000 $ ou monsieur aurait pu racheter madame pour 224 000 $. Cette clause lie généralement les héritiers également. Elle empêche que le conjoint survivant soit obligé de vendre en cas de décès de l’autre mais permet de garder la valeur de l’héritage pour la personne qui ne serait pas le conjoint mais qui hériterait.
Avec les clauses essentielles, la part totale de madame à la vente serait de 224 000 $ et celle de monsieur 276 000 $. Ces clauses permettent une vraie protection des conjoints, surtout dans une situation d’union de fait. Elles tiennent compte d’une contribution aux charges selon les facultés de chacun des conjoints. Le revenu familial de 125 000 $ étant gagné à 40 % par madame et à 60 % par monsieur, rend plus difficile une contribution aux charges communes moitié-moitié. En payant les dépenses chacun pour moitié, monsieur s’enrichit aux dépens de madame, car il lui reste plus de revenu disponible pour d’autres investissements (fonds mutuels, retraite…). Madame perdra une partie de sa mise de fonds et aura contribué à plus forte proportion selon son revenu.
Votre notaire peut réellement faire la différence. Il vous offre le conseil juridique adapté à votre situation personnelle. Chaque couple est différent, chaque contrat devrait donc tenir compte de sa spécificité propre. Votre plus gros investissement peut être votre plus grosse perte. Rien ne vaut la prévention.
L'ASSURANCE HYPOTHÉCAIRE, UNE PROTECTION QUI NE PROTÈGE PAS!
Aucun risque pour la banque!
Vous vous apprêtez à acheter votre propriété et votre institution financière offre de vous protéger en assurant le solde de votre prêt hypothécaire en cas de décès. À première vue, cette assurance-hypothèque semble aller de soi et vous offrir une tranquillité d’esprit. Qu’en est-il?
L’assurance-hypothèque offerte par toutes les institutions financières vous offre de payer le solde de votre prêt hypothécaire en cas de décès d’un des conjoints. Le conjoint endeuillé se retrouve donc avec une propriété libre de toute dette à la suite du décès de l’autre conjoint.
Ce type d’assurance est un avantage pour la banque qui n’a pas à exercer ses recours hypothécaires si l’autre conjoint ne peut payer avec un seul revenu. De plus, bien que la prime ne diminue pas, le risque pour la banque diminue avec le temps. En effet plus le solde du prêt ou de la marge de crédit hypothécaire diminue, plus le remboursement de ce solde est moindre pour l’assureur. Aussitôt que le prêt ou la marge est entièrement remboursé, les conjoints ne bénéficient plus d’aucune protection. De plus, le remboursement n’est pas automatique, car le bénéficiaire doit se qualifier au moment de la survenance du décès et non pas avant comme pour une assurance-vie prise auprès d’un assureur indépendant. Il s’agit d’un risque dégressif pour la banque et d'un risque progressif pour les conjoints!
Si les conjoints veulent changer d’institution financière à l’arrivée du terme hypothécaire, ils devront se requalifier pour obtenir la protection adéquate avec une augmentation des primes auprès du nouveau prêteur hypothécaire. En effet, l’assurance-hypothèque ne couvre qu’un prêteur à la fois. Les conjoints vieillissant, la prime d’assurance augmente. Finie la concurrence, les conjoints sont donc pris pour maintenir leur prêt ou leur marge de crédit garantie par hypothèque auprès de l’institution financière d’origine ou devront se résoudre à payer plus cher pour une protection qui assure davantage la banque qu’eux-mêmes.
Dans un contexte d’union de fait, qui est maintenant la norme au Québec, où les conjoints n’auraient pas prévu de se léguer leurs parts respectives par testament, le décès d’un des deux conjoints de fait aurait pour effet d’offrir un droit de propriété libre de toute dette à son ou ses héritiers légaux. Imaginez une propriété achetée 250 000 $ qui en vaudrait 500 000 $ au décès d’un des conjoints. L’autre conjoint se retrouverait, par exemple, co-propriétaire avec un parent, un frère ou une sœur du conjoint décédé. Il devrait hypothéquer la propriété à nouveau pour racheter la part de l’héritier ou la mettre en vente. Avec une assurance-vie, et non une assurance-hypothèque, qui serait payable à l’autre conjoint au lieu d’à la banque, le conjoint survivant pourrait racheter facilement l’héritier du défunt. Mieux encore l’hypothèque n’étant pas encore payée, la part nette de l’héritier légal du défunt serait moindre, ce qui permettrait au conjoint survivant de racheter, de cet héritier, la part du défunt pour la valeur nette seulement et de garder le reste de l’argent provenant de l’assurance-vie.
L’assurance-vie protège les membres de la famille et non les banques. Une assurance-vie offre une flexibilité aux conjoints, peu importe leur type de conjugalité, et ne les oblige pas à payer le solde hypothécaire ni à demeurer avec une institution financière. Ils sont mieux protégés, plus libres et le bénéfice d’assurance ne diminue pas avec le temps. L’assurance-vie, la meilleure protection possible pour les débiteurs hypothécaires! Qui n’aimerait pas recevoir directement une somme d’argent non imposable qui ne diminue pas avec le temps?
Comparez les avantages de ces deux types d’assurances en cliquant sur le lien qui suit:
Seul un notaire peut vous expliquer la portée des clauses hypothécaires et même celle des clauses des contrats d’assurance-hypothèque offerts pour garantir le remboursement du solde d’un prêt ou d’une marge garantie par hypothèque en cas de décès d’un des débiteurs. Le notaire est en mesure de vous expliquer en détail les clauses légales de différents produits d’assurance. Un courtier en sécurité financière peut vous offrir la meilleure protection pour vous et votre famille. Vous retrouverez les coordonnées d’un tel courtier à la section partenaires.
LES HYPOTHEQUES PARAPLUIE, UN DANGER POUR LES CONJOINTS DE FAIT.
Les conjoints de fait « mariés » par les banques!
Depuis 1994, le Code civil du Québec permet de garantir un ensemble de dettes et d’obligations actuelles de même que futures. Ainsi une propriété ne sert plus seulement à garantir le prêt pour son achat mais aussi toutes les autres dettes contractées à la même institution par les débiteurs. Ce type d'hypothèque est interdit en France.
Prenons l’exemple suivant pour mieux comprendre. Un couple en union de fait achète sa première maison à un prix de 200 000 $. L’institution financière évalue la valeur de la propriété à 250 000 $ et demande une garantie hypothécaire à ce plein montant pour un prêt de 180 000 $ qui sert à l’achat de la propriété. Monsieur a un prêt étudiant d’une valeur de 10 000 $ à cette même institution. Madame a acheté des meubles d’une valeur de 7 000 $ chez un détaillant bien connu qui offre le financement au travers de cette même institution financière. Monsieur prend des cours de pilotage dans ses temps de loisir qu’il finance sur sa marge de crédit personnelle pour un montant de 15 000 $ et madame vient de contracter un prêt auto de 25 000 $ auprès de la même institution financière pour l’achat de sa nouvelle voiture.
Le montant total des dettes du couple incluant la maison est de 237 000 $. Voici à quoi ressemble une clause hypothécaire typique: « Pour garantir le paiement de la Dette et l’accomplissement de toutes les obligations du Débiteur énoncées au présent acte et dans toute Convention de crédit, de même que pour garantir l’acquittement de toutes les autres obligations du Débiteur envers la Banque, présentes et futures, directes et indirectes, le Débiteur hypothèque l’Immeuble suivant… »
Les conjoints ont signé tous les deux l’acte d’hypothèque. Ils sont solidaires, c’est-à-dire que si l’un des conjoints ne paie pas, l’autre est tenu de payer la somme totale. Nous rappelons que la garantie demandée par la banque est de 250 000 $. Les dettes totales du couple sont de 237 000 $. La maison garantit donc, non seulement, le solde du prêt hypothécaire mais bien toutes les dettes du couple. Le conjoint de fait devient donc responsable des dettes de son conjoint en plus de la dette pour l’achat de la maison. Même en vendant la maison, le créancier pourrait demander le paiement intégral de toutes les dettes du couple avant de permettre la radiation de l’hypothèque. Voilà nos deux conjoints en union de fait qui se retrouvent « mariés » par la banque!
Option consommateurs met en garde les consommateurs et leur recommande de ne pas lier toutes leurs dettes:
https://option-consommateurs.org/contrats-hypotheque-mobiliere-parapluie-lacunes-importantes/
Hypothèques parapluie rapport 2012
Même le gouvernement fédéral songeait à intervenir pour mieux informer les emprunteurs. Voir l’article suivant:
Seul un notaire peut vous expliquer la portée de ces hypothèques parapluie et vous offrir une alternative qui permet de protéger le couple adéquatement. Pour ceux qui s’aiment, mais qui veulent garder leurs finances séparées, il y a des solutions simples qui permettent de garder le contrôle et de limiter le surendettement.
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